Ano či ne?

Je to otázka se kterou se setkáváme stále častěji, jak uchránit našetřené peníze, jak svoje úspory rozmnožit, tisk je plný inzerátů nabízejících úročení vkladů, nabídky se přebíjejí od bank přes fondy až po investiční společnosti a nabídky životních pojistek a všechny spojuje jedno, naprostá nepřehlednost produktů, skryté poplatky, provize z provedených obchodů, penalizační sankce ve smlouvách atd.

Popíšu Vám jeden úsměvný příklad profesionality a důvěryhodnosti investování do akcií prostřednictvím traderů kteří obvolávají potencionální klienty a nabízejí zaručené zisky v řádu desítek procent, když jim svěříte svoje úspory k investicím na akciových trzích. Jeden takový mladík mi volal každý týden snad třikrát, byl velmi slušný a zdál se, být i dokonce poměrně přesvědčivý (jistě jste mnozí podobné telefonáty zažili). Říkám si, jak zjistit jestli je ten člověk opravdový profesionál a jak  práci kterou dělá vážně umí a nebo má jen dobře a přesvědčivě naučené formulace ze školení kterých tito lidé jistě absolvují nemálo? Tak jsem při jednom takovém telefonátu s pánem zabředl do detailnějšího hovoru, měl jsem dost času a z tónu hlasu na druhé straně linky bylo zřejmé že pán ucítil jak se ryba smaží a brzy mě bude mít tam kde chce. K jeho překvapení jsem skutečně souhlasil s investováním do akciových trhů, ale navrhl mu poněkud nestandardní formu investice. Navrhl jsem , že jemu osobně, půjčím 500 000,- Kč. k investování na burze a že on tuto půjčku potvrdí osobní směnkou a o zisk z jeho investic se podělíme půl na půl. Člověk by řekl zkušený a dobrý trader po tom skočí a ukáže co umí, výsledkem ovšem bylo zaražené mlčení. Mladík se slušně omluvil že toto není možné a že děkuje za můj čas a hovor sám ukončil. Jak si asi dovedete představit, od té doby mám od podobných nabídek pokoj.

Nechci tímto naznačit že s akciemi obchodují jen lidé kteří se snaží člověka oloupit, jistě je dost lidí kteří to velmi dobře umí a jsou schopni realizovat zúročení svých investic v hodnotách o kterých se běžnému střádalovi jako jsem já, ani nesnilo ale rizika jež jsou s tím spojená jsou jistě značná.

 Co se tedy vrátit ke kořenům? Investice do nemovitosti, je nejstarší a nejprůhlednější způsob zajištění peněz, osvědčený generacemi před námi, představuje hmatatelný, státní správou registrovaný produkt (katastrální úřad). Každý sedlák již před stovkami let věděl, jakou hodnotu má půda a jakou hodnotu v ní příštím generacím zanechává. Tyto hodnoty se nezměnily, stejně jako se nemění základní lidské životní potřeby.

Když už jsem se tedy rozhodl investovat do nemovitostí jak to tedy správně udělat abych dosáhl toho co očekávám? Co je vůbec možné a co je blud? Popíšu pár základních otázek a zároveň se pokusím dostatečně odpovědět.

Je investování do nemovitostí jen pro majetné?

Určitě ne, vycházejme z toho že je Vám okolo třiceti, máte stálý příjem a ušetřeno třeba 200 000,- . ceny nejmenších bytů v zajímavých lokalitách se pohybují kolem 1 300 000,- Kč. je tedy možné svoje úspory doplnit hypotečním úvěrem 1,1 mil Kč. jehož měsíční splátky Vás při 30. letém úvěru vyjdou na necelých 4 500,- Kč. měsíčně. Co z toho vyplývá?? Za 1. není třeba být kdovíjak zámožný a za 2. když ten byt kupujete jako investici tak je nasnadě jej pronajmout, tržní nájemné v malých bytech se pohybuje kolem 6 000,- Kč. 6500,- Kč. měsíčně plus energie a náhle zjistíte, že vaši investici zaplatí nájemník a Vy máte po zaplacení hypotéky (kterou za Vás platí někdo jiný) majetek v hodnotě přesahující milion korun budu li počítat nárůst hodnoty nemovitosti pouze 1% ročně je to za 30 let 390 000,- Kč. nárůst ceny nemovitosti tedy celková cena 1 690 000,- Kč. při počáteční investici 200 000,- . To že Vám měsíčně ještě přebývá 2 000 korun berme jako příjemný bonus, který se ovšem po dobu splácení úvěru vyšplhá k famózním 720 000,- Kč.

Do jakých bytů investovat a kde?

Ideálním bytem k investici je nové 1kk v ceně do 1,6 mil Kč, důvodem je to že poměr pořizovací ceny a tržního nájmu je u těchto bytů nejefektivnější u zajímavých lokalit se dá docílit až 7% ročního zúročení vstupní investice. Nový byt proto, že tyto byty mají 3 letou záruku není třeba příliš řešit nějaké zateplování či havarijní stav sití a z tohoto důvodu jsou také poměrně nízké náklady na byt a zvláště fond oprav se pohybuje kolem 300,- Kč. měsíčně na rozdíl od starých panelových domů kde právě fond oprav bývá jednou z největších položek nákladů bytů. Lokalita je také důležitá ideální je jedno z 5ti nejdražších měst v Čechách to že jsou nejdražší svědčí o zdravém realitním trhu a trvalém přísunu nových obyvatel kteří posilují zájem o nemovitosti v lokalitě. Tato města jsou Praha, Brno, Pardubice, Benešov a Beroun.

Jak řešit pronájem?

Ideální a nejjednodušší cestou je využití služeb místních realitních kanceláří jistě pro ně nebude problém byt pronajmout, standardně se od nájemníka bere depozit ve výši minimálně jednoho nájemného jako zajištění k pokrytí případných drobných škod. Je vhodné se také před koupí s nějakou realitní kanceláří spojit, abyste s nimi mohli prodiskutovat případnou výši tržního nájemného.

Mám li k dispozici více peněz je lepší investice do většího bytu nebo do více menších?

Jste li čistě orientováni na výši zúročení investice, tak spíše více menších, z důvodu diverzifikace zdrojů zde máte více plátců což je vždy výhodou a zároveň poměr nájmu a ceny bytu je v těchto případech efektivnější. Pro případnou strategii částečného vystoupení a uvolnění prostředků je jednodušší prodávat malý byt než byt větší. Z demografických tendencí ve společnosti je také patrné že stoupá množství singles a poptávka po malých bytech tomu zcela odpovídá. Na druhou stranu je třeba zmínit, že větší byty si více pronajímají rodiny a v těchto bytech pak nájemníci setrvávají déle a zpravidla bývají spolehlivými plátci.

Je lepší investovat do luxusních nemovitostí nebo spíše do výstavby v nižších cenových relacích?

Opět budu vycházet z maximalizace zisku z vstupní investice a odpověď je prostá, vyhněte se luxusu.

U takových nemovitostí je velmi těžké správně odhadnout kde je skutečná tržní cena jak ta pořizovací tak nájmu. Krom jiného, během nedávné realitní krize to byly právě luxusní nemovitosti, které utrpěly největší ztrátu hodnoty. Ze zkušeností naší společnosti s pronájmem těchto nemovitostí je velmi obtížné dosáhnout zajímavého zúročení vstupních nákladů a dále spektrum potencionálních nájemníků těchto bytů je velmi úzké, to samé platí i v případě vystoupení z takovéto investice při prodeji.

Jaký je souhrn? Snad se mi podařilo alespoň částečně zodpovědět pár základních dotazů, důležité je ovšem vědět že existují developeři jako je společnost Affinity Czech která staví projekty přímo ušité na míru investičním záměrům do nemovitostí a svůj produkt ještě obohacuje o produkt záruky pronájmu ve výši 6% z ceny bytu po dobu prvních 2 let od koupě která z nejisté investice dělá garantovaný produkt který je jistě mnohem zajímavější než jakýkoli běžný bankovní výnos.

Tomáš Lipták